第一部分  2014年二季度房屋租赁总体情况

截止六月，全市共办理登记备案合同50.8万份，较往年同期上升0.8%；办理核定合同共计7.4万份。房屋租赁面积达2.36亿平方米，其中单位出租房屋面积1.42亿平方米，占全市房屋租赁总面积60.2%；私人出租面积0.94亿平方米，占全市房屋租赁总面积39.8%。二季度全市房屋租赁管理面积较往年同期上升25.6%。

(一)房屋租赁合同办理情况

截止六月，全市共办理办理登记备案合同50.8万份，较往年同期上升0.8%；办理核定合同共计7.4万份，二季度整体合同办理量达58.2万份，较往年同期上升7.5%。其中，办理住宅合同28.2万份，占同期合同办理量48.5%，非住宅合同30万份，占同期合同办理量51.5%。

按房屋租赁用途分，住宅类出租面积5675万平方米，较往年同期下降28 %；商业类出租面积3840万平方米，较往年同期下降7%；办公类出租面积1881万平方米，较往年同期上升2%；厂房类出租面积10323万平方米，较往年同期下降6%；仓库类出租面积233万平方米，较往年同期上升33%；综合类出租面积1132万平方米，较往年同期下降12%；其他出租面积539万平方米，较往年同期下降10%。

前六个月租金交易总额439亿元，总体较去年同期减少24%。其中单位租金交易额达220亿元，占租金交易总额50.1%；私人出租租金交易额219亿元，占租金交易总额49.9%。

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(二)私房税代征情况

全市代征私房税5.8亿元，较往年同期增长26%，尤其是原特区外私房税核定征收有了大幅度增长，其中宝安区代征私房税1.6亿元，同期增长106%；光明新区代征私房税934万，同期增长100%。
 

(三)房屋租赁合同租金情况

对比第一季度已经办理登记备案的合同租金，按用途分，住宅类平均月租金13.7 元/平方米，环比上升7%；商业类平均月租金53.3元/平方米，数据基本持平；办公类平均月租金69.6元/平方米，环比上升3%；厂房类平均月租金14.6元/平方米，环比下降1%；仓库类平均月租金27.2元/平方米，环比下降3%。

综合以上，二季度房屋租赁租金整体较为稳定，住宅及办公类月租金水平微微上升。

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第二部分  房屋租赁市场经营

一、房屋租金

房屋租金又叫租赁价格。是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。

在当年城镇住房制度改革中，将房租分为：市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。

1、市场租金又称为协议租金，是由市场供求状况决定的租金。

2、商品租金又称全价租金，是以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。

3、成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，有折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。

4、准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。

真正的房租构成因素应当包括：⑴地租；⑵房屋折旧费、包括结构、设备和装饰装修折旧费；⑶维修费；⑷管理费；⑸投资利息；⑹保险费；⑺物业税（目前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税）；⑻租赁费用，如租赁代理费；⑼租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；⑽利润。

在实际房屋租赁活动中：⑴房租可能包含真正房租构成因素之外的费用，如可能包含家具设备使用费、物业服务费用、水电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等。⑵房租也可能不包括真正房租构成因素的费用，如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。⑶房租有的按使用面积计算，有的按建筑面积计算，有的按套或栋计算。⑷房租也有日租金、月租金或年租金。⑸房租还有定额租金、定率租金（又称分成租金、百分率租金，零售商业用房通常采用这种租金）。

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二、房屋租赁方案

（一）、概念与内容

租赁经营管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。

※租约签订前，租赁的管理工作内容包括制定租赁方案与策略，租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。

※租约执行中，租赁管理的主要工作内容房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户管理管理。

※租约期满时，租赁管理工作则主要集中在租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。

另租赁管理过程中，还始终贯穿着物业市场营销工作。

（二）、租赁方案与策略

租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段。两者是贯穿在一起的，不必要进行严格区分。

1、确定可出租面积和租赁方式

在制定租赁方案时：⑴、需要首先确定物业中能够对外出租的面积、分布和租赁方式，这样才能够对需要吸引的客户数量和规模有所把握；⑵、业主对出租人一般一定的要求，如对于写字楼物业是整栋出租给一个大租户、分层出租给几个租户，还是出租给散户。对于商业零售物业，是引入几家大型零售企业，还是大小兼顾，在引入主力店的同时吸引一批中小租户。

2、编制租赁经营预算

⑴、预算是租赁管理中租赁方案的核心，预算中包含详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用，且这些数字构成了物业经营管理的量化指标。

⑵、预算是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具。

⑶、预算还可以使业主较容易地对物业经营管理的财务情况进行检查。

⑷、预算使物业经营管理者和业主之间的经济关系得以确立，在双方共同制定预算过程中，物业经营管理者要努力为业主提出更为完美并结合实际的目标。

3、定位目标市场

物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处市场的的供求关系决定。

⑴、物业的档次决定了其在该物业类型市场中的位置。不同的子市场中，需求群体有明显的差异。

⑵、物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成。

⑶、业主的要求也会影响到对目标群体的定位。

4、确定租金方案

租金是租赁管理的核心。在租赁方案中要对租金水平的

确定方式作出指导性安排。

市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

⑴、过高或过低的租金都可能导致业主利益的损失。出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100%，但可获得的总租金收入并不一定理想。

⑵、为准确判断物业的市场租金水平，需要比较已出租的类似物业和待出租物业的差异，并对已知的租金进行相应的修正，进而取得待出租物业的市场租金水平。

⑶、租金水平还会受到出租策略的影响。如租期长短和承租面积的大小，租户的资信状况，为租户提供服务的水平，附属设施的收费水平，是否带家具等。

5、明确吸引住户的策略

吸引租户的策略可谓多种多样，主要是宣传手段和租约条款优惠等。

（三）、租户选择

选择合适的租户，形成最佳租户组合，对于保证经营性物业的现金流收入，从而实现物业价值最大化的目标是非常关键的。

在租户选择中考虑的主要准则是潜在租户所经营的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及空间组合，其需要提供的特殊物业管理服务的内容。

（四）、租金确定与调整

对于不同的经营性物业类型，租金确定的原则和调整方法是有差异的。

1、租金的计算单位和所包含的内容

（这部分我们已经讲过了，这里不再赘述）

2、基础租金和附加租金

经营性物业的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况。在确定租金时，一般首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可以接受的最低租金水平，确定一个基础租金。

⑴、对于写字楼，在确定各出租单元的具体位置时，常使位置较好的出租单元付出一定的超额租金，用来平衡位置不好的出租单元较低的租金收入。

⑵、对于零售商业物业，租金中载明的通常是基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付附加的百分比租金。这种租金有利于共同为物业经营效益的最大化而努力。

3、租金的调整

房地产市场中供求变化比较剧烈，需要根据市场状况经常对租金水平进行调整。

1、对于租期较短的客户，可设定一个租金水平，在租期中保持不变，而如果租户需要再次续租，需要按照当时的租金水平重新签订租约。

2、对于租期较长的租户（如35年或5年以上），为保护业主和租户双方利益，需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定。

（五）、租户谈判与签约管理

租约条款的谈判比较复杂，所以在租约签署前常常有一个较长的谈判周期。

虽然物业管理经营企业一般代表业主的利益，但可以利用其特殊身份，像业主阐明租户的意见，协助租赁双方找出一些折衷方案。

（六）、租赁管理的市场营销

1、租户简要分析。租户由于大都需要投入一笔数量可观的资金用于装修，另外在当前承租的物业内已建立起了广泛的业务联系所以一般不愿意频繁更换办公地点或经营地点；如果由于业务拓展等原因必须更换时，也会希望在其新的办公或经营地点保持较长时间的稳定。

2、关于物业市场营销工作。最关键的就是要告诉潜在的客户如果租住本物业，不仅能够顺利地开展其经营活动，而且要支付的租金物有所值。通常从四方面来宣传推广物业：

⑴、价格优势。

⑵、物业本身素质。

⑶、良好的声誉。

⑷、经济实用。

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三、房屋租赁合同

（一）、房屋租赁合同的概念和法律特征

1、房屋租赁合同的概念

是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。

租赁是一种民事法律关系，在租赁关系中出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过租赁合同确定的。

因此，在租赁中出租人与承租人应当对双方的权利与义务做出明确的规定，并以文字形式形成书面记录，成为双方关于租赁问题共同遵循的准则。

2、房屋租赁合同的法律特征