从去年底至今，深圳市房屋租赁市场呈现出以下两个特点，一方面，租金较去年年底有一到两成的涨幅，热点片区租赁物业呈现出供不应求的情况。另一面，租赁矛盾和纠纷也在不断增加，并且呈现出一些新的特点和情况，协会经过大量的走访和调查，搜集整理出近期租赁市场的一些热点问题及应对方法，供广大的租赁企业及业主参考，以便在日常的租赁经营活动中注意防范规避风险。

一、出租人较大幅度提增租金，承租人负担增重，导致退租及逾期缴付租金的案例快速增加。日前，国家统计局深圳调查队发布的1月份深圳市居民消费价格变动情况显示，深圳市居民消费价格总水平，比上年同期上涨3.5%。然而，在所有计入统计的类别中，住房租金涨幅居前，同比上涨10.8%，延续了深圳屋租金连续20个月以来的上升趋势。由于租金的大幅度增长，增加了承租人的生产、经营成本和生活成本，在生产、经营利润没有大幅增加，工资没有明显增长的情况下，承租人除易对大幅提升租金的出租人产生抗拒、厌恶心理外，还可能因付不起租金而退租、弃租，乃至拒付租金。所以，作为出租方，应根据市场的供需情况及周边租金水平合理地调整租金，明确约定承租人未履行缴付租金义务的，应承担哪些违约责任或出租人享有单方解除合同的权利，及不予返还租赁保证金权利等等。

现实经营过程中，承租人拖欠租金的，出租人可通过下列四种方式处理:（1）自行协商解决。依据具体情况，双方直接协商，解决；（2）求助于有关组织调解。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定，租赁当事人协商不成的，可向市、区主管机关申请调解，通过行政调解敦促承租人按约履行支付租金的义务；（3）申请仲裁机构仲裁解决，选择申请仲裁途径的前提是当事人在合同中事先约定仲裁条款，或虽无事先约定，但双方在发生纠纷后，书面约定愿意接受仲裁机构仲裁；（4）通过向法院诉讼解决，当事人若无仲裁约定，可向人民法院起诉，请求依法解除租赁合同及支付房租，追究其违约责任。同时，出租人应注意寻找和留住有履约能力诚信守约的优质客户，以降低恶意拖欠租金、退租、弃租等行为的发生。

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二、“二房东”拖欠租金而发生纠纷的案例增多。 “二房东”租房，不是为了自用而租，而是为了转租牟利而租。“二房东”只有以较低的价格承租房屋，再以较高价格转租出去，才能赚到钱。市场上，“二房东”的个人素质和经营能力，是极不相同的，有的人诚信缺失，时常违约，不按合同约定向业主缴付租金，甚至在收取承租户的租金、押金及市场建设费后，卷款逃匿也时有发生，这些行为直接损害了出租屋业主的经济利益，也影响了社会的和谐稳定，给政府部门的管理也带来了一定的困难。作为业主，与承租人签订租赁合同时，应在合同附加条款中注明房屋转租时，应取得业主本人同意转租的书面材料；作为受转租人，在与“二房东”签订转租合同时，须注意以下三点：一是不要盲目草率签约，应当通过相关部门核实房屋的产权情况，确保所租房屋的合法性。出租人是房东本人的，应要求查看其身份证、房产本等证件；出租人是二房东的，应联系房东，征得房东同意，并注意查看房东的房产证、房东与二房东的租赁合同，必要时可将房东约来一起签订协议。如无法核实上述情况，应重新选择租房，或者使用季付、月付等短期支付租金方式避免可能发生的损失。二是委托专业人员起草一份符合法律规定，权利义务明确的合同附件，以规避签约以及履约过程中的法律风险。三是按照法律规定，主动将《房屋租赁合同》送主管部门登记备案。如果通过中介公司租房，应尽量选择服务质量有保障的正规中介。

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三、不办理合同登记备案而发生纠纷的案例增加。2013年初深圳市取消了房屋租赁管理费，减轻了出租人的负担，这对促进出租人主动登记房屋租赁合同是有正面作用的。但由于市场监督管理部门在工商登记时不再将当事人提供经过租凭登记（备案）的租赁合同作为必要条件，故有些房屋租赁当事人主动办理租赁合同登记（备案）的积极性也随之消减。租赁当事人不及时办理房屋租赁合同登记（备案），除给社会治安、人口管理、消防安全带来很大的隐患外，也容易发生房屋租赁纠纷。虽然行政主管部门可依法进行查处，但深圳市房屋租赁市场实在太大，主管部门往往难以彻底查清市场情况。办理房屋租赁合同登记备案手续是法律法规赋予合同当事人的法定义务，且合同登记与否与当事人能否实现合同目的紧密相联，因而，当事人应给予高度重视，依法履行合同登记备案义务，否则，双方都有因违反该法定义务而遭受行政处罚的风险。

对于出租人而言，不办理房屋租赁合同登记备案手续，存在以下法律风险：（1）须承担相应的行政法律责任，《深圳经济特区房屋租赁条例》与《深圳市出租屋管理若干规定》规定，出租人未依法办理房屋租赁合同登记备案手续的，房屋租赁管理部门应责令其改正，并对其在合同期限内一次性处以合同约定租金总额百分之二十的罚款。(2)须向承租人承担赔偿的民事责任，因出租人的原因未办理合同登记备案手续，致使无法实现合同目的给承租人造成损失的，出租人须承担法律责任，予以相应的赔偿。

对于承租人而言，房屋租赁合同未办理登记备案手续，存在以下法律风险：（1）未办理登记备案手续的租赁合同不得对抗第三人。在出租人将同一房屋出租给不同承租人的情况下，未经登记备案的租赁合同不得对抗已经登记备案的租赁合同，承租权由已经登记备案的承租人取得。（2）可能无法实现合同目的，承租房屋用作商业用途的，在申领设立的有些有效证件须提供已经登记备案的房屋租赁合同，若不能提供经登记备案的合同将可能导致无法办理相关证件，以致无法实现合同目的。（3）须承担相应的行政法律责任，根据《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定，承租人对合同未登记备案存在过错的，房屋租赁管理部门也可以对其在合同期限内一次性处以合同约定租金总额百分之十的罚款。

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四、当事人约定改变功能出租的房屋，纠纷有所增加。深圳房屋租赁市场，改变功能出租的房屋数量不少，尤其在一些旧的工业区，基本上都实际改变了功能。但往往是当事人在合同约定中，将原有的厂房或工业功能，改成商业、餐饮、写字楼等功能，并未经主管机关批准，或者批准临时改变功能的期限早已逾期。这一类型的房屋出租后，只有在承租人的经营状况良好，主管部门也予以默许的状况下，租赁双方当事人尚能较好地履行合同。但是当承租人经营状况出现问题，或遇主管部门干预、查处，双方就难以避免地发生租赁纠纷。近年来，这方面的纠纷不在少数。承租人租用房屋后，应按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和房屋所在地的有关房屋使用和物业管理的相关法规。房屋使用性质由房屋的结构、性质及城市规划等各方面条件决定，任意改变房屋的用途可能给房屋造成损害，因此，承租人不得擅自改变房屋的结构和用途。如果承租人确有特殊情况需要改变房屋用途的，首先应当征得房屋出租人的同意，然后由出租人以业主身份办理相关报批和备案手续。如果将住宅改变成商业用房出租，还须征得相邻的有利害关系的其他业主同意。

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五、“房屋银行”卷款跑路的案件时有发生。 “房屋银行”的运行模式是居民在房屋产权不变更的基础上，把多余或暂不住的房子像“钱”一样存入“房屋银行”，“房屋银行”来对外租赁管理这些房子。出租屋业主从将房子交给“房屋银行”那天起，可持“存折”按月到附近储蓄所领取租金；承租方到“房屋银行”选择承租房子，住进去后，只需按时足额交存租金。“房屋银行”分别与出租方、承租方签订合同，赚取差利，同时承担维护双方合法权益的责任。近几年来，“房屋银行”的经营模式在为广大业主带来便利的同时，也发生一些问题。有些以“房屋银行”模式从事房屋、租赁经营的当事人由于经营不善，资金短缺等问题导致卷款跑路的案件有所增加，给业主和小租户造成很大的经济损失。一方面，业主与“房屋银行”签订了房屋授权出租协议，如果找不到“房屋银行”的老板，按照法律关系，租客的租金损失将有可能转嫁到业主身上。另一方面，租客有可能已按照协议一次性支付给“房屋银行”几个月甚至几年的租金，如果“房屋银行”跑路，已支付的租金很难追回，而且还可能面临与业主的纠纷。“房屋银行”，严格地讲应属于资产管理行业范畴，但现在还没有形成系统的规范，也没有行业监管体系，一旦“房屋银行”将资金挪作他用或卷款逃跑，业主和租客只能通过解决房屋租赁纠纷的法律途径来解决。作为业主，在把房屋交给“房屋银行”管理之前，要先了解清楚“房屋银行”的相关资质证明，如企业的营业执照，企业法人证书等，还要了解该公司现在的经营状况和在行业中的口碑情况。其次，在签订正式的授权委托书和合同书时，要明确约定清楚各项条款内容，做到有备无患。作为租户，在与“房屋银行”签订租赁合同时，最好约定租金月付，最大限度减少因“房屋银行”经营人卷款逃跑给租户带来的经济损失。

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六、在城市更新改造、产业转型升级过程中涉及到的租赁问题及建议。深圳市从2009年12月1日开始实施“城市更新”，即对旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域进行大规模的更新改造，涉及总用地面积约为240平方公里。根据市政府的计划，到2015年，第三产业增加值占GDP比重将达到60%，高技术产业增加值占GDP比重超过35%，其中互联网、新能源、生物、新材料、下一代信息技术和文化创意等六大战略性新兴产业增加值占GDP比重达到20 %；依法淘汰低端企业20000家，有序转移企业10000家。在城市更新改造、产业转型升级过程中，会遇到几个方面的问题，一是许多工业园区面临将到期的租赁物业转型和续租，旧工业园区向创新型产业用房的转变。创新型产业用房关键在于产业发展方向与项目定位的可能性，在转型升级的过程中，对发展产业以及入驻企业的选择，既要符合政府的导向，又要有市场前景，创新型产业用房的规划与配置要合理，既能够满足眼前企业的需要，又能够应变未来，可持续发展，实现租金收益最大化。创新型产业用房不能只是简单的收租，需要整合利用资源，需要纳入投资组合与综合管理，挖掘多重价值。二是大型城市综合体的建成将带动周边租金的上涨。相对于普通物业的单一性，城市综合体项目的写字楼、酒店、商业等多功能、高品质的优势，从而会引发人群的聚集效应，并且以商务群体为主，这就决定了其租金水平、投资价值等均高于普通物业，并且能带动周边租金的上涨。但是2013年2015年，城市综合体新增数量以50%100%速度递增，其中深圳现有综合体22个，未来三年将新增7个。“城市综合体”过于迅猛的增速，暗藏着租金下行、同质化竞争的隐忧，深圳作为一线城市，中心城区的城市综合体随着周边市场的日益完善，地段商业价值的稀缺性逐渐显露，商户销售额逐年上升，租金水涨船高，但对于城市外围的城市综合体项目，情况就显得不容乐观，要值得注意。三是伴随着城市更新的步伐加快，轨道交通的逐步建立完善，势必拉动地铁沿线的租金上涨。很多在原特区内租房的白领逐步向特区外转移，尤其是宝安、龙岗，这两个区的住宅租金增幅远高于全市平均水平，对原特区内的住宅租金价格会产生一定的影响。

上述内容就是深圳市房屋租赁行业协会通过走访、调研、收集、整理近期租赁市场的热点问题并加以分析，供广大的会员单位和租赁业主参考。

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专家建议：

本协会首席法律顾问，广东金唐律师事务所胡铁军律师就房屋租赁市场近期出现的热点问题，应如何防范和规避法律风险，给广大会员和业主温馨提示：

第一，房屋租赁经营过程中的法律风险（商业风险）和其它商业活动中的法律风险一样，是无时无处不在的，轻视法律风险的存在，将会带来现实的危机和损失。要减少和防范法律风险，首先要依法租赁规范操作和经营，认真签订好房屋租赁合同，及时办理租赁合同登记（备案），做到合法经营。

第二，追求利润是企业或商人的从事经营活动的最大动力，出租房屋多收租金，自然也是出租人追求的主要目标，但理性地经营，确定合适、恰当的租金标准，对实现租赁目的有重要的现实意义。

第三，除有合法、完善的书面合同外，健全、有效的跟踪管理制度与措施，也是租赁经营中必不可少的好办法，要有效的跟踪、管理服务和掌控，才能保证合同全面、正确地履行，使合同目的得到实现。

第四，租赁纠纷发生后，要及时地化解。通过友好协商、行政调解、司法调解、诉讼（仲裁）把纠纷解决在萌芽之中。具体选择何种途径解决，应视纠纷的性质、对方当事人的情况，及您对矛盾的走向预测而定。

深圳市房屋租赁行业协会

2014年3月7日