房贷新政落地尚需时日，银行利率实际下调幅度并不是很大，而且享受优惠的门槛相对严格，二手市场在11月上旬并没有出现特别大的波动。但是在11.21央行宣布降息以后，所有置业者都能享受贷款的优惠，购房者的供楼负担减小，使其对后市将明显变好的预期加强，前期观望者看准时机紧急入市，市场温度骤升。据中原实时成交数据估测，二手成交在降息之后一周的成交量占全月成交量的3成，官方数据表明二手市场月度成交创年内新高，突破6000大关。价格方面，全市均价环比上涨3.65%，中原（深圳）领先指数本月为424.3点，环比上涨1.19%，涨幅较10月有所收窄。

降息暖楼市成交明显上扬

根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，本月全市二手住宅过户数为6266套，环比上涨6成，过户面积为53.29万m2，环比上涨6成。限贷松绑政策逐步落地，市场向好预期明显，加上11.21降息政策的叠加效应，更是掀起了一片购房热潮。央行降息以后，二手实际周成交环比增长1成以上，月度成交量更是创年内新高，逐步迈入寒冷季节的二手市场依旧温暖。（注：国土资源规划局公布的成交数据为全市二手过户数据，往往是之前几十天市场实际成交量的反映。）

根据深圳中原实时成交数据估测，全市二手住宅当月实时成交环比微降3.2个百分点。

小业主反映灵敏价格创历史新高

根据深圳中原内部成交监测数据显示，2014年11月，深圳二手住宅市场成交均价为31882元/m2，环比上涨3.65%，成交价格创历史新高。11月中原（深圳）领先指数为424.3点，较10月上升1.2个百分点，涨幅较10月有所收窄。随着新政细则的逐步落实，一二线城市政策春风不断，央行降息政策锦上添花，使得市场双方对后市变好预期加强，小业主反映灵敏，缩小议价空间，甚至有部分业主顺势抬高房价，直接造成了本月二手成交价格的高位运行。另外，本月单价在40000元/m2以上的高端物业成交上涨3个百分点，这也在一定程度上带动整个市场价格的回升。

市场迎双重利好供需持续两旺

根据深圳中原研究中心内部数据显示，本月供需比为0.32，其中，放盘量和访客量均上升3个百分点，尤其是央行宣布降息后的一周，访客量相对前一周上升2.1个百分点。房贷新政在前，降息利好在后，各方信号表明后市将会继续走好，政策的推动和市场的积极氛围促使二手市场继续呈现供需两旺的局面。

成交量大幅上扬南山、宝安涨幅超7成

根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，本月二手住宅环比上涨64.68%。六个大区成交量全线上涨，除了盐田区成交套数涨幅为2成以外，其他区域成交套数涨幅均超过5成。但是剔除上月成交备案的影响，根据深圳中原实时成交数据推算的结果，11月二手实际成交量与上月基本持平，仅罗湖和盐田实时成交套数涨幅在1成以上。

全市成交均价登顶盐田涨幅超一成

深圳中原三级市场数据显示，本月全市二手均价为31882元/m2，环比上涨3.65%，成交均价刷新历史最高水平。从各区域的走势来看，除了龙华成交均价下滑7.65%以外，其余区域成交均价全线上浮。本月龙华成交单价在30000元/m2以上的中高端物业占比和上月基本持平，但是中高端物业的整体均价较上月回落1成以上，导致龙华片区整体均价出现下滑；盐田本月成交均价在20000元/m2以上的物业占比较10月上涨2成，另外，成交较多的中海半山溪谷花园涨价明显平均单价上调约2个百分点，促使整体均价涨幅超1成；南山在中信红树湾花城、太古城花园等高端物业的成交带动下，本月均价环比上涨6个百分点，宝安因高发西岸花园、深业新岸线、魅力时代花园等物业均价上涨2成左右，带动区域价格上涨5.8%。

改善型住宅仍受宠高端物业占比回升

深圳中原三级市场成交数据显示，本月30000~40000元/m2以上的改善型集中的物业占比较上月上升1.06%；40000元/m2以上的高端物业占比较上月上升3.02%；主流价格段20000~30000 元/m2 之间的物业成交占比较上月略微降1.09%；20000 元/m2 以下的低端物业成交占比较上月下降2.98%。主要是由于房贷政策利好刚需和改善型客户，加上市场又迎降息利好，部分二手业主减小议价空间，尤其是部分高端物业的业主提价幅度较大，业者也看好后市发展纷纷入市，致使本月单价在较高区间的物业占比回升。

深圳中原三级市场成交数据显示，250~500 万之间的改善型物业占比较10 月回升2.5个百分点；250 万以下的物业占比较10 月回落5 个百分点；总价500 万以上的高端物业由于首付门槛的降低以及降息利好的刺激占比较10 月上升2.4 个百分点。

从本月成交面积档次分布来看，90~144m2 面积段的改善型物业占比上升0.43 个百分点；90m2 以下的物业占比下降1.8 个百分点，144m2 及以上面积段的中高端物业占比回升1.4 个百分点。

大户型占比回升仅罗湖逆市微降

深圳中原三级市场成交数据显示，在成交户型分布方面，主流户型的2房和3房共占比仍保持七成以上的水平。其中2房占比较上月下降2.6%，罗湖降幅近1成；3房占比环比上升0.2个百分点，仅罗湖和龙华上涨1成左右，其余片区3房成交均下滑；而改善型集中的4房及以上大户型物业占比环比上升2个百分点，除了罗湖微降0.3个百分点外，其余片区4房成交全线上扬。

非深户入市增多投资占比回升

深圳中原三级市场成交数据显示，在成交客户户籍分布方面，本月内地客户成交回升1.1个百分点，占比为29.17%；深圳客户在本月占比有所回落，微降1.5个百分点；外籍客户较上月回升0.34%。

从客户购房用途来看，本月投资客户占比有所增加，福田、南山和宝安的投资占比均有所回升，带动楼市投资占比微升0.32%，主要是由于市场利好政策不断，后市发展被客户看好，投资客目光重新转向深圳楼市，然而深圳限购依然比较严格，所以投资占比并未上升很多；另外，本月大量刚需楼盘簇拥入市，二手市场受到分流，不少首次业和换房自住客户转向性价比较高的新盘，在一定程度上促使自住客户的占比微降，其中罗湖、南山和福田的自住占比下滑，总计下滑6 个百分点。

租赁成交分析  租金水平创历史新高

深圳中原三级市场成交数据显示，2014年11月全市租赁均价为66.7元/m2月，环比上升2.27%，同比上升10.43%。买卖市场的火爆直接影响到租赁市场的行情，虽有政策支持，但是大量都市白领仍然望房兴叹，市场租赁需求仍然较大，而现在随着后市被各方看好，房东涨租、高端物业租赁增多等都使得全市租赁均价继续攀升。

从各区域租金水平来看，本月龙华因为圣莫丽斯花园、书香门第上河坊广场、公馆一八六六花园等中高端物业租赁增多，拉高区域租金环比上涨3 成，同比增长4 成；罗湖因幸福里雅居、世界金融中心、百仕达花园等中高端物业租赁成交较多，加上罗湖租赁均价在70 元/m2月的中高端物业整体租金上涨约5 个百分点，促使本月罗湖均价上涨近1 成；本月租金降幅最大是宝安，为7 个百分点，租赁均价在40 元/m2月以下的物业占比较10 月上涨1 成，宝安周边环境和交通条件相较其他地区优势不明显，不受租房者的青睐，致使租金水平短时间内难以上调。

后市展望   利好促成交 楼市冬季无眠

宽松的信贷环境和央行意外降息促使本月楼市一直维持火爆的状态。央行降息惠及所有买房者，小业主对市场反映颇为灵敏，缩小议价空间，本月多个成交的楼盘与上月相比出现了涨价的情况，加上高端物业成交占比回升，直接促使了房价一路攀升。

多重利好奠定了楼市升温的基础，年末翘尾已成定局。市场在经历了前期的火爆成交之后，需求得到一定程度释放，二手业主目前报价趋于理性，预计短期内二手房价不会有太大的涨幅。置业者担忧后市价格继续攀升，仍会抓住年末最佳购房时机，二手成交量在短期内仍趋于平稳。