附件:相关专家意见汇总
一、无产权证物业在出租过租中将面临哪些风险?需如何防范?
专家意见:面临合同无效的风险,防范主要的方法我认为是事先告知对方。但哪些材料可作产权证明用,应以国土房地产管理部门意见为准,应就此进行咨询。
二、关于租赁凭证问题,无法备案则没有租赁凭证,而目前租赁凭证大约有九大职能,许多承租方只能纷纷退租,还引发了许多纠纷,如何处理既妥当又可打擦边球?
专家意见:租赁凭证办理与否不能作为合同解除之条件,除非合同就此有明确约定。目前租赁凭证为多个职能部门的办事依据,这只是暂时现象,会有后续替代方法,目前的工作是要依人大和市办的公告,还有市人力局、市教育局的公告,向相关部门说明情况。
三、关于无产权房不备案的问题,国家、省、部制订的上位法及相关规章为目前市里业务部门行政依据,而此等法律法规不允许此类物业出租,但深圳因历史遗留问题此类物业占很大比例,以何依据出租?如何打擦边球?这类物业出租会受何种处罚?有何处罚依据?
专家意见:目前主要上位法有三:《城市房地产管理法》2007改、《广东省城镇房屋租赁条例》2010改、《商品房屋租赁管理办法》2010,《城市房屋租赁管理办法》已废止。“无产权房不备案”并无条文明确规定,具本可进条文。三上位法中,仅《商品房屋租赁管理办法》有不登记处罚规定,其为部门规章,效力等级低,且目前本市无部门执行此规定,目前无处罚风险。处罚一事,要看本市是否出台其他新规定。
四、许多企业的大宗物业出租正处于装修阶段,遇到条例废止,出租方提供不了先前的承诺,承租方停租索赔有无法律保障,业主如何维护自身的合法权益?
专家意见:租赁凭证办理与否不能作为合同解除之条件,除非合同就此有明确约定。
五、条例废止,从先前的强制登记备案变为自愿原则,但去相关租赁管理部门登记备案则要求提供相关资料太繁琐繁杂,既然是自愿原则,合同签订是双方当事人的行为,能否不去登记备案而不受处罚,有何良策支招?
专家意见:登记为自愿并不意味着要求为严,基于自愿办理的事项,应当严格。处罚问题见三,实在不放心,可以去申请,办不了要求管理部门出具不登记或不受理通知,以此为申辩理由。