问题四、租户是否可以以不能办理租赁凭证为由要求认定合同无效？

现阶段，深圳多个权能机关以房屋租赁合同备案作为行政审批的前置条件，使众多租户以无房屋产权证无法办理合同登记备案，致使无法经营为由认定房屋租赁合同无效。最高院房屋租赁合同司法解释第四条规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”由此可以看出，未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续并不是认定房屋租赁合同无效的法定要件，除非当事人双方已在合同中明确约定，才可据此解除合同。

至于多个权能机关以房屋租赁合同备案作为行政审批的前置条件的问题，因为据以备案的法律已经被深圳市人大废止，并且人大和市办分别在8月31日和9月16日的深圳特区报上发布了公告进行广而告之，目前主要的依据还是人大和市办的相关公告，同时注意相关部门的公告。这些都是暂时的现象，将随着各部门的调整，会有后续的替代方案。

问题五、什么样的证明文件可以证明物业的归属？

房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的惟一合法凭证。但鉴于深圳经济特区的特殊情况，尤其是原特区关外，有80%左右都没有房屋权属证书。如何证明出租的物业归自己所有？保守认为，仍以原办理合同备案所提交的证明为准。效力较高的住建部门出具的建设工程规划许可证、建设工程规划用地许可证及房建工程竣工验收回执，效力较低的有社区出具的自建房使用证明、临时场地使用证明、政府报建审批表等虽然并非国家法定权属证书，但可以此确定出租方对出租房屋享有的使用、收益权。

问题六、条例废止后，强制登记变为自愿登记，手续是否更加繁琐，不登记是否会受处罚？

强制登记变为自愿登记后，预计手续会更加繁琐。强制登记主管机关只做备案、登记，仅仅对形式上进行审查，政府履行了社会管理职能。变更为自愿登记后，政府的职能由社会管理转变会提供社会服务，自愿登记可以笼统归纳为公证服务，该服务结果对第三人有权威的效力，登记机关将承担更高的法律风险，故对手续的提交、审查预计将会采取更为严格的措施。至于不登记是否会受到处罚，根据举重以明轻的法律原则，无产权证的尚且不会受到处罚，有产权证的自然不会受到处罚。