市场概览

据深圳市统计局，2015上半年全市生产总值同比增长8.4%，较2014年同期提高0.4个百分点。同期，第三产业增速快于全市生产总值增速（同比增长9.4%），尤以金融业为甚，其同比增长18.7%至人民币1,161亿元。受稳固的经济基本面所支撑，深圳写字楼物业市场持续扩张，南山区共有四个项目落成，并录得若干瞩目租赁活动。新增供应致使全市写字楼物业市场空置率上升而平均租金下降。

供应

2015年第三季度，南山区内四个新项目（大冲商务中心A、B、C和D座）竣工入市，为全市甲级写字楼租赁市场增加约19.87万平方米办公建筑面积。因此，总存量环比增加5.6%至约376万平方米。新增供应令南山区存量环比增长23%；福田区存量仍居最高，占总存量的57%。

需求

第三季度，深圳甲级写字楼租赁市场表现稳定，净吸纳量环比下降8.1%至20,793平方米。租赁活动主要受国内金融企业新租需求驱动，辅以IT及电子商务行业。受新增供应影响，平均空置率环比上升4.4个百分点至10.1%。南山区空置率录得最大增幅，环比上升17个百分点至23.3%。2015年新落成项目中，近85%集中于南山区，导致该区空置率高于其他区域。

三季度内，瞩目租赁交易包括：某内资金融企业于中洲控股金融中心A座承租2,200平方米；金融服务公司中腾信及思贝克集团于大冲商务中心D座分别新租3,650和1,750平方米；建筑装修公司深圳广田股份于大冲商务中心B座新租1,800平方米；以及盛邦国际集团于鸿隆世纪广场承租1,050平方米。

租金

截至第三季度末，主要受新项目之低于平均水平的租金所致，深圳甲级写字楼市场平均租金环比下跌2%至人民币215元每月每平方米。然而，全市平均租金仍同比增长7.4%。按区域，福田区租金环比增长0.6%至人民币243元每月每平方米，而罗湖区租金环比下滑0.8%至人民币210元每月每平方米。

投资

2015年第三季度，深圳写字楼投资市场表现平静，无整售交易披露。尽管若干机构投资者持续寻求具稳定收益的合适写字楼物业，但业主仍偏好散售交易以便于资金迅速回笼。此外，诸多高品质写字楼物业的业主仍倾向只租不售策略，以获取稳定的租金收益及更大的资本值升值。

展望

七个新项目计划于2015年第四季度入市，其有效写字楼建筑面积合计约58.8万平方米，占现有总存量近16%，系2014年净吸纳总量的2.6倍。因此，在中短期内，全市平均空置率将上升，尤以南山区为甚。（若项目皆如期竣工）南山区将在今年前三个季度已入市310,700平方米的供应基础上，于下一季度迎来近40万平方米的新增供应。