住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。

  4、《深圳经济特区房屋租赁条例》

  第三十二条 房屋出租不妨碍房地产权的转移。

  房地产权转移后，受让人应承担原出租人的义务并享有原出租人的权利。但法律、法规另有规定的除外。

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  14.【问题提示】

  出租人转让设有抵押权的租赁房屋，租赁合同须否继续履行？  

  【案情介绍】

  2006年7月1日，深圳市某经销有限公司（下称经销公司）向银行借款，深圳市某发展有限公司（下称发展公司）以自有房产为其作抵押，并办理了登记手续。同年9月1日，发展公司与深圳市某贸易有限公司（贸易公司）签订房屋租赁合同，约定发展公司将其为经销公司借款作抵押的房屋出租给贸易公司使用，租期3年。2007年12月，经销公司因借款纠纷被银行诉至法院，法院判令其应向银行支付款项若干，发展公司承担担保责任。由于经销公司拒不履行生效判决，法院遂依法拍卖发展公司提供担保的房产，深圳市某艺术有限公司（下称艺术公司）参加竞拍并最终受让该房屋。艺术公司遂要求承租人贸易公司搬走，贸易公司则认为房屋转让行为不影响其租赁权，租赁合同继续有效，拒绝搬离。出租人将设有抵押权的租赁房屋转让，租赁合同是否继续履行？贸易公司的抗辩是否于法有据？

  【法律分析】

  当抵押权人对设定抵押的租赁房屋实现抵押权时，承租人能否以“买卖不破租赁”主张租赁合同应继续履行？根据相关法律法规，租赁合同是否继续履行，分以下两种情形确定：

  （1）、租赁权先于抵押权设立的，抵押权实现后，租赁合同继续有效。《担保法》第48条与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第65条明文规定，在对已经出租的房屋进行抵押或者对出租在先的房屋实现抵押权时，适用买卖不破租赁，租赁合同继续有效。

  （2）、抵押权先于租赁权设立的，抵押权实现后，买卖击破租赁，租赁合同对受让人不具有约束力。为了保护抵押权人的合法权益，避免买卖不破租赁制度影响抵押房屋难以变现，《物权法》第190条与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条规定，在抵押权设在租赁权之前的情况下，租赁合同不得对抗已登记的抵押权。

  本案中，贸易公司能否以“买卖不破租赁”抗辩艺术公司的受让权关键在于贸易公司的租赁权是设立在租赁房屋被抵押之前还是被抵押之后，若在租赁房屋被抵押之前就已经设立租赁权，租赁合同继续有效，否则，贸易公司应依艺术公司的要求终止租赁关系，搬离该租赁房屋。另外，发展公司在贸易公司承租该房屋之时未书面告知其已在该房屋之上设定抵押权，贸易公司可依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第66条要求其承担相应的损失赔偿责任。