13.【问题提示】

  出租人于租赁期间转让租赁房屋，租赁合同是否随之终止？  

  【案情介绍】

  2006年2月1日，罗某与夏某签订《房屋租赁合同》，约定罗某将其所有的一栋三层高房屋的顶层出租给夏某居住，租金3500元/月，租期3年。2008年3月1日，罗某向夏某发出书面通知，称其将转让整栋楼房。夏某收到通知后心想合同还未到期，于是不作任何回应。三个月后，罗某将房屋转让给胡某，双方依法办理了产权过户登记手续。后来胡某搬进房屋时发现夏某仍在顶层居住，遂以其不愿意继续出租房屋为由要求夏某搬走。夏某则认为合同期限还未届满，坚决不搬。双方互不让步，遂生纠纷。出租人于租赁期间转让房屋，租赁合同是否因此终止？ 胡某是否有权要求夏某搬走？

  【法律分析】

  《合同法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》、《城市房屋租赁管理办法》、《深圳经济特区房屋租赁条例》均规定了买卖不破租赁制度，所谓买卖不破租赁是指当房屋所有权人在租赁期内将租赁房屋的所有权转让给第三人时，房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，即受让人在受让租赁房屋所有权之时当然受让设定在该房屋之上的租赁关系，成为新的出租人，继受原出租人的权利义务。即使受让人不知道受让房屋之上存在租赁关系，租赁关系仍能对抗该受让人。因此，出租人于租赁期间转让房屋，租赁合同并不当然随之终止，受让人应继续履行原合同的权利与义务。

  本案中，罗某在租赁期间内将租赁房屋转让给胡某，根据“买卖不破租赁”制度，胡某在受让该房屋之时当然受让罗某作为房屋出租人的权利义务而成为新的出租人。因而，胡某应继续履行原租赁合同，无权要求夏某提前搬离。

  【法律依据】

  1、《合同法》

  第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

  2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》

  第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

  3、《城市房屋租赁管理办法》

  第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。

  出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同