17. 【问题提示】

房屋租赁合同被解除，转租合同是否随之解除？

【案情介绍】

出租人李某与承租人周某协商一致，周某可将承租的位于深圳市罗湖区某路的商铺转租他人使用，租金仍由周某直接向李某交付。周某随即与赵某签订转租合同约定租金20000元/月，租期自2005年4月3日至2008年4月2日止。后来连续三个月，李某均未收到周某交付的租金，遂于2007年12月提出解除租赁合同，并通知赵某转租合同也解除，要求赵某搬离房屋。赵某认为转租合同未到期，拒绝搬走。原租赁合同被解除，转租合同是否随之解除？

【法律分析】

合法有效的租赁合同是转租合同合法有效的必要条件。《城市房屋租赁管理办法》及《深圳经济特区房屋租赁条例》明文规定，在转租合同存续期间，若原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止。因出租人解除合同导致转租合同终止，给次承租人造成损失的，次承租人可依转租合同向承租人要求承担违约责任，如果出租人也参与增值租金的分成的，次承租人也可向出租人要求赔偿。

本案中，周某与李某之间存在租赁合同法律关系，周某连续三个月不支付租金的行为构成违约，李某因此享有合同解除权。李某于2007年12月解除其与周某之间的房屋租赁合同关系，周某与赵某的转租合同也随之终止。赵某因此遭受损失的，可以依转租合同要求周某承担相应的法律责任。

【法律依据】

1、《城市房屋租赁管理办法》

第三十一条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

2、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第五十条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止的，因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。

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18.【问题提示】

转租合同的租赁期限超过租赁合同的期限，是否有效？

【案情介绍】

王某与孙某签订《房屋租赁合同》，约定前者将一套位于深圳市罗湖区布新路的房屋出租给孙某居住。合同约定租期3年，自2005年6月17日起至2008年6月16日止，租金2800元/月，由孙某负责承担管理费和租赁税费。此后，孙某信守合约，每月按时向王某交付租金和承担相关费用，双方合作愉快。两年后，孙某由于工作调动须搬往东莞，其朋友谢某希望转租该房居住。孙某便征求王某意见，王某同意其在剩余的一年租期内转租。随后孙某与谢某签订转租合同，由于谢某要求承租两年，双方便约定租期自2007年6月17日至2009年6月16日止。一年后，谢某收到王某的通知，称其与孙某的租赁合同已经于2008年6月16日期限届满，要求谢某立即搬离房屋。谢某认为转租经过王某的同意，且转租合同约定的租赁期限未满，拒绝搬离。王某遂诉至法院，请求法院确认谢某与孙某在转租合同中约定的租赁期限无效，要求谢某立即返还房屋并支付逾期占用房屋使用费。转租合同约定租赁期限超过原租赁合同期限，超过部分是否有效？王某的请求能否获得法院的支持？