【法律分析】

转租房屋应经得出租人的同意，且转租的期限应当在本租的剩余期限之内，即转租合同约定的租赁期限终止之日要么与原租赁合同约定的重合，要么比原租赁合同约定的提前。这是因为原合同期限届满，承租人对租赁房屋不再享有合同约定的权利，也失去继续作为转租合同当事人的依据，因而次承租人若继续使用房屋则属于无权占有，是侵权行为。对于超过本租剩余期限的转租期间的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定为无效。但如果出租人同意转租期限超过原合同期限的，超过的部分则为有效。在这种情况下，转租合同因原租赁合同履行终止而终止，而次承租人与出租人之间成立新的房屋租赁合同关系。

本案中，王某与孙某的租赁合同于2008年6月16日期限届满，那么孙某在与谢某签订转租合同之时约定的期限届满之日不应该超过该期限，孙某在未经王某同意延期转租的情况下，与谢某约定期限自2007年6月17日至2009年06月16日止，导致原租赁合同届满后，转租合同还剩一年零四个月才期满，这显然不符合法律规定。因而，王某有权请求法院确认转租合同超过原租赁合同的期限无效，而谢某在王某不同意让其继续使用租赁房屋的情况下，应搬离房屋并支付逾期占用房屋使用费。

【法律依据】

1、《城市房屋租赁管理办法》

第二十九条  转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。

2、《广东省城镇房屋租赁条例》

第二十七条 转租的租赁合同的租期，不得超过原租赁合同的租期。但当事人另有约定的除外。

3、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第四十八条  转租的租赁合同约定的租期最后时限，不得超过原租赁合同中约定的最后租期期日。

4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十五条　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

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19.【问题提示】

出租人于租赁期间死亡，其合法继承人可否据此终止履行租赁合同？

【案情介绍】

李某共有三套房屋位于深圳市罗湖区，其自住一套，另一套交由儿子使用，另外一套出租给在深圳工作的亲戚杨某使用。李某与杨某签订租赁合同约定租期六年，基于亲戚关系，双方约定的租金低于市场价格。四年后，李某因病去世，其儿子作为合法继承人继承了该三套房屋。李某的儿子想收回杨某承租的房屋，再以市场价格出租给他人，于是向杨某表明态度，称租赁合同因其父亲身亡而终止，杨某应返还房屋或以市场价格重新签订新的租赁合同。杨某则认为原租赁合同约定的六年租期未届满，其有权按原租赁合同的约定继续使用该房屋至合同期限届满之日。双方协商不成，李某的儿子起诉至法院，请求确认原租赁合同终止，并要求杨某返还房屋。出租人于租赁期间死亡，其继承人可否据此终止履行原租赁合同并收回房屋？