【法律分析】

“买卖不破租赁”是指房屋所有权人在租赁期间内转让租赁房屋的，受让人须继续履行设定在该房屋之上的租赁合同权利义务。当房屋所有权人身亡，租赁房屋的所有权因继承而发生转移时，亦产生该法律后果，即租赁房屋继承人当然受让原租赁合同约定的权利义务，承租人可以继续依照原租赁合同使用租赁房屋。因而，租赁房屋的继承人无权以原出租人死亡为由主张终止原租赁合同。

本案中，李某生前以低于市场价格的租金将房屋出租给亲戚杨某使用，不属于显失公平，法律是不禁止的。李某在租赁期间内死亡，其儿子作为合法继承人依法获得租赁房屋的所有权，同时，也受让了李某与杨某签订的租赁合同约定的权利义务。因此，李某的儿子应继续履行原租赁合同，其以签订租赁合同的出租人已死亡或租金低于市场价格为由请求确认租赁合同终止及要求杨某搬离房屋没有法律依据，不应获得法院支持。

【法律依据】

1、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》

第一百一十九条第二款   私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

2、《城市房屋租赁管理办法》

第十一条第二款  出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。

3、《广东省城镇房屋租赁条例》

第九条第二款 出租人在租赁期内死亡的，其合法继承人应当继续履行原租赁合同。

4、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第二十二条第二款 出租人在租赁期内死亡或者终止，或者因出租房屋的产权转让变更，其合法继承人或者受让人应继续履行原租赁合同。

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20.【问题提示】

承租人意外身亡，出租人可否要求其共同居住人返还房屋？

【案情介绍】

李某将位于深圳市宝安区的一套两房一厅公寓出租给肖某使用，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期自2006年7月6日起至2008年7月5日止，租金2500元/月，每月5日前交付当月租金。李某交付房屋之日，肖某征得其同意，携亲戚刘某一起入住。2007年8月，李某未收到当月租金，遂上门催缴。刘某称并非故意拖欠租金，皆因肖某上月意外不幸身亡。李某当场表示，肖某作为租赁合同的一方当事人，现已经去世，合同应随之终止，刘某无权继续占用房屋，应尽快搬离。刘某称愿意支付租金继续使用该房屋，李某表示同意，但要求每月增加租金300元。刘某认为自己与肖某同时入住，且征得李某同意，故只要按原租赁合同继续交付租金，自己就有权继续使用房屋。双方协商不成，李某遂起诉至法院请求确认其与肖某签订的房屋租赁合同终止，并要求刘某返还房屋。承租人于租赁期间内意外身亡，出租人可否据此终止履行租赁合同并要求其共同居住人返还房屋？李某的请求能否获得法院支持？