三、不办理合同登记备案而发生纠纷的案例增加。2013年初深圳市取消了房屋租赁管理费，减轻了出租人的负担，这对促进出租人主动登记房屋租赁合同是有正面作用的。但由于市场监督管理部门在工商登记时不再将当事人提供经过租凭登记（备案）的租赁合同作为必要条件，故有些房屋租赁当事人主动办理租赁合同登记（备案）的积极性也随之消减。租赁当事人不及时办理房屋租赁合同登记（备案），除给社会治安、人口管理、消防安全带来很大的隐患外，也容易发生房屋租赁纠纷。虽然行政主管部门可依法进行查处，但深圳市房屋租赁市场实在太大，主管部门往往难以彻底查清市场情况。办理房屋租赁合同登记备案手续是法律法规赋予合同当事人的法定义务，且合同登记与否与当事人能否实现合同目的紧密相联，因而，当事人应给予高度重视，依法履行合同登记备案义务，否则，双方都有因违反该法定义务而遭受行政处罚的风险。

对于出租人而言，不办理房屋租赁合同登记备案手续，存在以下法律风险：（1）须承担相应的行政法律责任，《深圳经济特区房屋租赁条例》与《深圳市出租屋管理若干规定》规定，出租人未依法办理房屋租赁合同登记备案手续的，房屋租赁管理部门应责令其改正，并对其在合同期限内一次性处以合同约定租金总额百分之二十的罚款。(2)须向承租人承担赔偿的民事责任，因出租人的原因未办理合同登记备案手续，致使无法实现合同目的给承租人造成损失的，出租人须承担法律责任，予以相应的赔偿。

对于承租人而言，房屋租赁合同未办理登记备案手续，存在以下法律风险：（1）未办理登记备案手续的租赁合同不得对抗第三人。在出租人将同一房屋出租给不同承租人的情况下，未经登记备案的租赁合同不得对抗已经登记备案的租赁合同，承租权由已经登记备案的承租人取得。（2）可能无法实现合同目的，承租房屋用作商业用途的，在申领设立的有些有效证件须提供已经登记备案的房屋租赁合同，若不能提供经登记备案的合同将可能导致无法办理相关证件，以致无法实现合同目的。（3）须承担相应的行政法律责任，根据《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定，承租人对合同未登记备案存在过错的，房屋租赁管理部门也可以对其在合同期限内一次性处以合同约定租金总额百分之十的罚款。

四、当事人约定改变功能出租的房屋，纠纷有所增加。深圳房屋租赁市场，改变功能出租的房屋数量不少，尤其在一些旧的工业区，基本上都实际改变了功能。但往往是当事人在合同约定中，将原有的厂房或工业功能，改成商业、餐饮、写字楼等功能，并未经主管机关批准，或者批准临时改变功能的期限早已逾期。这一类型的房屋出租后，只有在承租人的经营状况良好，主管部门也予以默许的状况下，租赁双方当事人尚能较好地履行合同。但是当承租人经营状况出现问题，或遇主管部门干预、查处，双方就难以避免地发生租赁纠纷。近年来，这方面的纠纷不在少数。承租人租用房屋后，应按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和房屋所在地的有关房屋使用和物业管理的相关法规。房屋使用性质由房屋的结构、性质及城市规划等各方面条件决定，任意改变房屋的用途可能给房屋造成损害，因此，承租人不得擅自改变房屋的结构和用途。如果承租人确有特殊情况需要改变房屋用途的，首先应当征得房屋出租人的同意，然后由出租人以业主身份办理相关报批和备案手续。如果将住宅改变成商业用房出租，还须征得相邻的有利害关系的其他业主同意。