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  22.【问题提示】

  租赁房屋意外失窃，承租人可否以此为由拒付租金或解除合同？

  【案情介绍】

  甘某与秦某签订《房屋租赁合同》，合同约定由秦某承租甘某的一套位于深圳市福田区的高档公寓，租期自2006年10月6日起至2008年10月5日止，租金6500元/月，每月15日前支付租金，租赁保证金人民币13000元。甘某在交付公寓钥匙之时提醒秦某，称该公寓曾经出租给他人居住，让秦某最好再换一把新锁。秦某为谨慎起见，于当晚买来新锁重新安装。2007年6月1日，秦某下班回家后发现房屋的门锁已被损坏，屋内的电脑与电视机等财物被盗窃一空，遂报警并联系甘某，要求甘某予以赔偿。甘某认为门锁本无故障，如今被盗是意外事件，无须向秦某赔偿。秦某见甘某不愿赔偿，便拒绝支付租金。一个月过后，甘某找上门来，称秦某上个月与本月都没有交付租金，应尽快缴清，否则须承担违约责任。秦某则称不会再交租金，且认为该房屋已失去安全居住使用功能，为确保安全及避免进一步的物质和精神损失，提出要提前退租，并要求甘某将保证金13000元全额退还。双方协商不成，遂产生纠纷。租赁房屋意外被盗，承租人是否有权以此为由拒付租金或解除合同？

  【法律分析】

  出租人与承租人应全面履行合法有效的房屋租赁合同，任何一方不得擅自变更或者解除。只有当法定或约定的解除条件成就时，方可解除合同，否则解除一方须对被解除一方承担违约责任。对于法定解除情形，《合同法》第九十四条作了相应规定，而对于房屋承租人的法定解除情形，《深圳经济特区房屋租赁条例》（下称《条例》）则作了更为具体的列举性规定。《条例》规定，在出租人未按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋；出租人因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用；出租人对承租人正常、合理使用房屋进行干扰或者妨碍；出租人未按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施，保证房屋安全及因不可抗力不能履行或者不能全面履行等等情况下，承租人有权拒绝交付部分或者全部租金，并有权解除租赁合同。

  本案中，租赁房屋因被撬锁盗窃，并非缘于租赁房屋本身存在质量瑕疵，出租人也已提醒承租人换锁，对于被盗一事不存在过错，不符合解除合同的法定条件，因此，秦某在不符合法定解除条件且租赁合同未将此约定为解除条件的情况下，据此拒付租金或提前退房没有法律依据。但是，若管理该租赁房屋的物业服务公司存在过错，秦某可要求其承担相应的赔偿责任。