第二部分  房屋租赁市场经营

一、房屋租金

房屋租金又叫租赁价格。是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。

在当年城镇住房制度改革中，将房租分为：市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。

1、市场租金又称为协议租金，是由市场供求状况决定的租金。

2、商品租金又称全价租金，是以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。

3、成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，有折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。

4、准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。

真正的房租构成因素应当包括：⑴地租；⑵房屋折旧费、包括结构、设备和装饰装修折旧费；⑶维修费；⑷管理费；⑸投资利息；⑹保险费；⑺物业税（目前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税）；⑻租赁费用，如租赁代理费；⑼租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；⑽利润。

在实际房屋租赁活动中：⑴房租可能包含真正房租构成因素之外的费用，如可能包含家具设备使用费、物业服务费用、水电费、燃气费、供暖费、通信费、有线电视费等。⑵房租也可能不包括真正房租构成因素的费用，如出租人与承租人约定维修费、管理费、保险费等由承租人负担。⑶房租有的按使用面积计算，有的按建筑面积计算，有的按套或栋计算。⑷房租也有日租金、月租金或年租金。⑸房租还有定额租金、定率租金（又称分成租金、百分率租金，零售商业用房通常采用这种租金）。

二、房屋租赁方案

（一）、概念与内容

租赁经营管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。

※租约签订前，租赁的管理工作内容包括制定租赁方案与策略，租户选择、租金确定和租约谈判与签约管理。

※租约执行中，租赁管理的主要工作内容房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户管理管理。

※租约期满时，租赁管理工作则主要集中在租金结算、租约续期或房屋空间收回管理。

另租赁管理过程中，还始终贯穿着物业市场营销工作。

（二）、租赁方案与策略

租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段。两者是贯穿在一起的，不必要进行严格区分。