在租户选择中考虑的主要准则是潜在租户所经营的类型及其声誉、财务稳定性和长期盈利的能力、所需的面积大小及空间组合，其需要提供的特殊物业管理服务的内容。

（四）、租金确定与调整

对于不同的经营性物业类型，租金确定的原则和调整方法是有差异的。

1、租金的计算单位和所包含的内容

（这部分我们已经讲过了，这里不再赘述）

2、基础租金和附加租金

经营性物业的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况。在确定租金时，一般首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可以接受的最低租金水平，确定一个基础租金。

⑴、对于写字楼，在确定各出租单元的具体位置时，常使位置较好的出租单元付出一定的超额租金，用来平衡位置不好的出租单元较低的租金收入。

⑵、对于零售商业物业，租金中载明的通常是基础租金，租户可能还要按营业额的一定比例支付附加的百分比租金。这种租金有利于共同为物业经营效益的最大化而努力。

3、租金的调整

房地产市场中供求变化比较剧烈，需要根据市场状况经常对租金水平进行调整。

1、对于租期较短的客户，可设定一个租金水平，在租期中保持不变，而如果租户需要再次续租，需要按照当时的租金水平重新签订租约。

2、对于租期较长的租户（如35年或5年以上），为保护业主和租户双方利益，需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定。

（五）、租户谈判与签约管理

租约条款的谈判比较复杂，所以在租约签署前常常有一个较长的谈判周期。

虽然物业管理经营企业一般代表业主的利益，但可以利用其特殊身份，像业主阐明租户的意见，协助租赁双方找出一些折衷方案。

（六）、租赁管理的市场营销

1、租户简要分析。租户由于大都需要投入一笔数量可观的资金用于装修，另外在当前承租的物业内已建立起了广泛的业务联系所以一般不愿意频繁更换办公地点或经营地点；如果由于业务拓展等原因必须更换时，也会希望在其新的办公或经营地点保持较长时间的稳定。

2、关于物业市场营销工作。最关键的就是要告诉潜在的客户如果租住本物业，不仅能够顺利地开展其经营活动，而且要支付的租金物有所值。通常从四方面来宣传推广物业：

⑴、价格优势。

⑵、物业本身素质。

⑶、良好的声誉。

⑷、经济实用。

三、房屋租赁合同

（一）、房屋租赁合同的概念和法律特征