1、确定可出租面积和租赁方式

在制定租赁方案时：⑴、需要首先确定物业中能够对外出租的面积、分布和租赁方式，这样才能够对需要吸引的客户数量和规模有所把握；⑵、业主对出租人一般一定的要求，如对于写字楼物业是整栋出租给一个大租户、分层出租给几个租户，还是出租给散户。对于商业零售物业，是引入几家大型零售企业，还是大小兼顾，在引入主力店的同时吸引一批中小租户。

2、编制租赁经营预算

⑴、预算是租赁管理中租赁方案的核心，预算中包含详细的预期收益估算、允许的空置率水平和经营费用，且这些数字构成了物业经营管理的量化指标。

⑵、预算是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具。

⑶、预算还可以使业主较容易地对物业经营管理的财务情况进行检查。

⑷、预算使物业经营管理者和业主之间的经济关系得以确立，在双方共同制定预算过程中，物业经营管理者要努力为业主提出更为完美并结合实际的目标。

3、定位目标市场

物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处市场的的供求关系决定。

⑴、物业的档次决定了其在该物业类型市场中的位置。不同的子市场中，需求群体有明显的差异。

⑵、物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成。

⑶、业主的要求也会影响到对目标群体的定位。

4、确定租金方案

租金是租赁管理的核心。在租赁方案中要对租金水平的

确定方式作出指导性安排。

市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。

⑴、过高或过低的租金都可能导致业主利益的损失。出租物业确定的租金高于市场租金水平，则意味着物业的空置率会上升；而低于市场租金水平的租金，虽然可能使出租率达到100%，但可获得的总租金收入并不一定理想。

⑵、为准确判断物业的市场租金水平，需要比较已出租的类似物业和待出租物业的差异，并对已知的租金进行相应的修正，进而取得待出租物业的市场租金水平。

⑶、租金水平还会受到出租策略的影响。如租期长短和承租面积的大小，租户的资信状况，为租户提供服务的水平，附属设施的收费水平，是否带家具等。

5、明确吸引住户的策略

吸引租户的策略可谓多种多样，主要是宣传手段和租约条款优惠等。

（三）、租户选择

选择合适的租户，形成最佳租户组合，对于保证经营性物业的现金流收入，从而实现物业价值最大化的目标是非常关键的。